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    不过随着国内房地产市场的整体升温，宋州这样一个经济突飞猛进的城市免不了也会引来各地房地产商们的觊觎，来自省内外的房地产开发商们也都纷纷涌入宋州。这个势头从2004年就开始出现，2005年更为凶猛，而本土的房地产商们自然也不甘示弱。依仗本土优势发力，和外来大鳄们展开激烈的竞争。

    新开发出来的楼盘一个接一个，像南城新区一个月内就可以有四五块土地同时开建，去年12月仅南一环线两边就有多达七个楼盘在同期开盘，但是即便是这样大的供应量，仍然被汹涌而来的购房者抢购一空，这不能不说市场经济不是哪一级政府能够控制得住的。

    南城新区内主要还是以住宅开发为主，但是在沙洲和宋城的老城区内改造则主要就是以商业区的改造为主了。

    陆为民在七年前担任宋州常务副市长时对宋州老城区的改造就持谨慎态度，一方面是宋州老城区古旧遗迹遗址多，具有历史价值的老式建筑物多，开发老城区难度大，不易形成规模，另一方面宋州城南地区郊区以浅丘为主，拆迁量小，从当初发展城市的角度来看，向南发展是趋势，同时也能够在较短时间内实现城区规模的迅速扩张，所以基于这两个因素的考虑，陆为民才启动了南城新区的建设规划。

    现在看来当时的构想是明智的，在财政状况尚不丰裕的情况下，优先开发南城新区，保证了城市发展的需要，为宋州城市发展腾挪出了足够的空间，现在宋州财政相对充裕不少，那么也就有更多的余地来对老城区进行开发改造。

    不过陆为民在对老城区开发改造上仍然持在很多人看来是相对保守的观点，这也让包括市里很多干部都举得费解，认为陆为民在很多工作上思路都相当开放前瞻，唯独在老城区改造上却异常保守，陆为民给出的解释是老城区改造应当有一个科学的规划，要建立在保护老城区旧有历史风貌的前提下，宋州是国家级的历史文化名城，老城区内历史文化资源极其丰富，这些东西一旦遭到破坏，便再无恢复的可能，这种损失将是无法挽回的，所以必须要谨慎。

    这个观点在本届市委市府内部内被陆为民屡屡强调，所以也就形成了老城区内改造力度较小，进度缓慢的情形。

    当然改造力度小，也并非不改造，鉴于南城新区的环境更为优越，大量城市人口南迁，老城区改造更多的是从打造商业中心区的格局来考虑，陆为民也曾构想过要打造城市cbd的意愿，但是他也清楚，城市cbd不是想打造就能打造的，没有足够的产业作为底气，说句难听一点的话，没有雄厚的gdp和财政收入作为支撑，没有相对成熟的第三产业支撑，这个cbd就算是把架子搭起来，那也是有骨无肉无血，是个空壳子。

    就目前的宋州来说，第二产业的发展相当健康顺畅，今年全市gdp已经突破了1800亿，按照通行的说法，一座城市的gdp如果低于3000亿，那么建设cbd就是空中楼阁，当然也有学者把这个标准降低到了1000亿，但是陆为民认为3000亿是基本数，当然在未达到3000亿之前，你可以有自己的规划和初期建设，但是你要让一座城市的cbd真正发挥cbd的作用，成为真正的中央商务区，gdp低于3000亿就是残缺的，或者是不成功的。

    除了gdp总量外，cbd对城市的第三产业发展也有较高的要求。

    在陆为民看来，宋州按照目前的发展态势，2006年gdp突破2600亿是不成问题的，甚至摸到2800亿也是有可能的，也就是说最迟2007年gdp就可以轻松超越3000亿，届时，宋州就不得不考虑城市中央商务区的发展，这也是一座城市发展到高级形态的必然要求。
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